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CONTÁBIL | Imposto de Renda: Como declarar compra, venda ou financiamento de imóvel?

30/01/2020


O imóvel no Imposto de Renda exige atenção especial em alguns detalhes, pois é possível muitas transações para apenas um bem. Por isso, nesta leitura, a gente resolveu explicar tudo, em detalhes, que você precisa saber, se realizou alguma transação com imóveis.

 
 

Quando você adquire um imóvel, o mesmo deverá ser declarado no seu IR, seguindo todas as exigências requeridas pela Receita Federal sobre como declarar compra de imóvel no Imposto de Renda.

Utilizando o software oficial, você precisa preencher na aba “Descrição”:

  • a data de aquisição;
  • o endereço completo;
  • a área abrangida, em metros quadrados;
  • a inscrição imobiliária (cadastro de IPTU obrigatório, a partir de 2020);
  • a matrícula do imóvel, constante na escritura e o nome do cartório onde a mesma se encontra lavrada.

Caso você tenha dado algum bem de sua posse para comprar um novo imóvel, será preciso especificar as informações daquele e, caso ele faça parte da sua declaração, será preciso especificar que ele, enfim, foi dado em troca do novo imóvel.

Isso será feito da seguinte maneira: colocando o número do novo item na sua ficha de bens e direitos. Basta zerar o seu valor, na data de 31/12 do ano-calendário, e excluí-lo da declaração, no próximo ano.

 

Como declarar financiamento de casa no IR

Agora, quando o seu imóvel é adquirido através de financiamento, deve-se declarar os mesmos itens da compra acima, adicionando, na caixa de “Descrição”:

  • que o bem foi financiado, junto à determinada instituição financeira;
  • se foi dado algum valor ou bem no negócio,
  • as parcelas totais e o valor total do imóvel.

No campo dos valores desse bem, deverá ser declarado somente o valor pago no ano anterior, ou seja, o ano referente ao respectivo financiamento, chamado de ano-calendário, para fins de Imposto de Renda. Contudo, esse valor pago no ano-calendário poderá incluir, a depender do seu contrato:

 

  • Entrada;
  • Parcelas pagas;
  • Reforços;
  • Despesas com as documentações, dentre outros.

O que você precisa saber é que todo valor envolvido na aquisição do imóvel irá ser informado.

Aliás, para ficar ainda mais fácil de entender, atente-se aos seguintes aspectos:

 

  • Se o imóvel foi adquirido no ano-calendário, o saldo anterior deverá constar zerado. Segue um exemplo: se o envio da declaração tem prazo em abril de 2020, você está enviando movimentações do ano-calendário de 2019.Ou seja, os anos anteriores a 2019 (2018 para trás), é esse que deve ser zerado.
  • Caso o imóvel tenha sido comprado em anos anteriores, é necessário acumular esses valores pagos, até o ano da declaração, somando o saldo todo.

Será preciso, ainda, acumular todos os valores pagos, anualmente, nas declarações posteriores, até sua quitação ou venda.

Os dados anuais do seu financiamento, para preenchimento da declaração, estarão disponíveis no site da instituição financeira, basta solicitar ou pegar no site, se houver uma área para os clientes.

 

Venda de imóvel no Imposto de Renda

Já quando se trata da venda do seu imóvel, o bem deverá ter sua saída da declaração bem discriminada no Imposto de Renda, com todos os dados pertinentes à transação, bem como as informações do comprador.

 

Este imóvel terá seu valor anual zerado e não voltará para a sua declaração do próximo ano.

Quando se vende um imóvel financiado, deve-se seguir, também, os mesmos cuidados que com a venda normal, considerada à vista. Porém, caso o bem não esteja quitado e esta responsabilidade recaia sobre você, é preciso preencher, no campo “Descrição”:

  • o valor já pago pelo efetivo bem;
  • o valor da venda;
  • seu ganho de capital,
  • no campo “Valor”, discriminar o que ainda falta a ser pago para a quitação.

Você precisará ter cuidado quanto ao valor declarado do seu bem no momento da venda. Ocorre que o custo do seu imóvel poderá ser alterado, no decorrer dos anos em que ele se encontra, desde a sua declaração até o momento da venda.

Para comprovar as diferenças de valor do seu imóvel no Imposto de Renda, você precisará comprovar os gastos relativos a:

  • Construção;
  • Reforma;
  • Ampliação,
  • Benfeitorias.

Estes documentos deverão ser guardados por no mínimo 5 (cinco) anos, mesmo que você venha a vender o imóvel antes disso.

Para atualizar valor do imóvel no IR você deverá preencher na “Descrição” do bem:

  • Custos de materiais utilizados;
  • Custo com mão de obra;
  • Custo com engenheiros/arquitetos;
  • Custos com licenças, entre outros.

Os custos se somarão ao valor já declarado pelo seu imóvel na declaração do ano anterior e o novo valor poderá ser declarado no campo valor do ano da respectiva declaração, levando assim o seu imóvel ao valor mais próximo ao de venda, o que acabará reduzindo, em muitos casos, o Imposto de Renda a pagar quando se há lucro na venda do bem.

Toda venda de imóvel que gere lucro ao contribuinte deverá ser declarada no aplicativo da Receita Federal, chamado de “Ganho de Capital – Gcap”, que se encontra disponível no site do órgão.

Através dele, você fará o cálculo do IR a pagar sobre o ganho de capital, na venda do seu bem, que tem por alíquota básica 15%.

 

Por ali, também será gerada a guia do imposto, a DARF, que deverá ser paga até o mês seguinte da venda do imóvel e, ainda, poderá importar para a declaração anual os dados ali preenchidos, excluindo, assim, o erro de preenchimento desta ficha.

 

Atenção!

Quando a venda se dá por permuta, na troca de um imóvel por outro ou com a aquisição de novo bem, e isso é feito com prazo de 180 dias, contados a partir da data do contrato, independentemente da forma de pagamento após a venda efetiva, esta transação terá o Imposto de Renda ISENTO.

Lembrando que essa isenção vale somente para imóvel residencial e a utilização desse benefício só pode ser usufruída uma vez, a cada 5 anos.

Ou seja, essa isenção não poderá ser usada anualmente, caso o contribuinte tenha alto índice de movimentações imobiliárias.

Operações imobiliárias de compra e venda, com valores de até R$ 35.000, também estão isentas de Imposto de Renda e, os contribuintes que só possuam um imóvel em seu nome, também estarão isentos da cobrança do imposto na venda.

 

Outras possibilidades de isenção

Existem outras situações que também conferem isenção, atente-se:

  • Ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969;
  • Venda por valor igual ou inferior a R$ 440.000 do único bem imóvel que a pessoa possua, respeitando, também, o prazo de uma venda a cada cinco anos;
  • Indenização por liquidação de sinistro, furto ou roubo, relativo ao objeto segurado;
  • Indenização da terra nua por desapropriação para fins de reforma agrária – um caso bem específico, mas que pode ser o seu.

E quais os códigos para declarar?

Para quem irá preencher pela primeira vez a sua declaração, saiba que todos os itens a serem declarados possuem códigos específicos, sendo que os dos bens imóveis encontram-se na ficha de “Bens e Direitos”, com os seguintes códigos mais utilizados:

  • 11 – Casa;
  • 12 – Apartamento;
  • 13 – Terreno.

O contribuinte que seguir estes passos não deverá ter maiores problemas com o preenchimento de sua declaração, mas, caso haja alguma dúvida ou ressalva com o preenchimento, estamos disponíveis a te ajudar.

 

 

Fonte: Leoa



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